A Receita Federal prevê que a atualização do valor de imóveis por meio do Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp) poderá acrescentar R$ 1,565 bilhão aos cofres públicos em 2026. A medida antecipa a tributação do ganho de capital ao permitir que o contribuinte ajuste o valor de mercado do imóvel com uma alíquota reduzida de Imposto de Renda, desde que respeitadas condições específicas.

As projeções do Fisco indicam ainda efeitos adicionais nos anos seguintes, com expectativa de R$ 722 milhões em 2027 e R$ 120 milhões em 2028, segundo dados da Nota Cetad/Coest nº 140, recebida pelo Valor Econômico por meio de pedido feito pela Lei de Acesso à Informação (LAI). Mesmo assim, o órgão reconhece que o ganho ocorre principalmente no curto prazo, já que a antecipação do imposto pode resultar em queda de arrecadação futura quando esses imóveis forem vendidos.

Receita não incluiu impacto do programa no Orçamento de 2026

De acordo com nota técnica da Receita Federal, os efeitos financeiros do Rearp não foram considerados nas estimativas que embasaram a proposta da Lei Orçamentária Anual de 2026. O entendimento do órgão é que o ingresso de recursos depende do comportamento dos contribuintes, já que a adesão ao regime é facultativa.

A avaliação interna do Fisco aponta que a arrecadação inicial decorre da antecipação do imposto, mas, com a alienação futura de imóveis já atualizados, o impacto tende a ser inverso, reduzindo a base de cálculo do ganho de capital.

Incerteza afasta contribuintes, dizem especialistas

Para o advogado tributarista Roberto Goldstajn, a exigência de manutenção do imóvel por cinco anos é um dos principais fatores que limitam o interesse pelo programa.

“A pessoa precisa ter um planejamento de longo prazo para conseguir visualizar se vale a pena ou não obter o benefício fiscal”

Segundo ele, o Rearp pode fazer sentido em situações específicas, como para famílias que não pretendem vender o imóvel no médio prazo e têm clareza sobre essa decisão. Goldstajn ressalta que o benefício é preservado em casos excepcionais, como divórcio ou falecimento, quando ocorre mudança de titularidade.

O advogado também lembra que o país já viveu experiência semelhante em 2024, quando foi autorizada a atualização do valor de imóveis, mas com regras mais restritivas.

“O imóvel não poderia ser vendido pelos próximos 15 anos e não havia exceções para casos de morte ou divórcio”

Juros altos e alternativas legais reduzem atratividade

Na visão de Hermano Barbosa, sócio do escritório BMA, o baixo nível de adesão já era esperado. Para ele, o programa exige uma aposta de longo prazo que nem sempre se mostra vantajosa.

“Esse programa de adesão me parece pouco atrativo, na medida em que fica condicionado a não vender o imóvel nos cinco anos seguintes. É uma aposta de muito longo prazo”

O advogado destaca que, ao antecipar o imposto, o contribuinte pode abrir mão de parte da valorização acumulada, especialmente em um cenário de juros elevados.

“Na realidade brasileira de juros altos, para fazer a atualização é preciso ter uma situação específica que compense”

Além disso, Barbosa lembra que a legislação do Imposto de Renda já oferece mecanismos legais de redução ou afastamento da tributação, como a possibilidade de reinvestimento do valor obtido na venda de um imóvel residencial em outro, dentro do prazo legal.

Quem pode se beneficiar do Rearp Atualização

Instituído pela Lei nº 15.265, de novembro de 2025, o Rearp permite a atualização do valor de bens lícitos, declarados ou não, mediante tributação reduzida:

1. Pessoas físicas pagam 4% sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado;
2. Pessoas jurídicas estão sujeitas a 4,8% de IRPJ e 3,2% de CSLL.

A Receita Federal explica que as estimativas de arrecadação foram construídas a partir dos dados informados no IRPJ de 2024, com atualização dos valores dos imóveis pelo IVG-R, índice que acompanha a variação dos preços de imóveis residenciais financiados.

Na análise técnica, o Fisco considerou que a adesão tende a ocorrer apenas entre contribuintes que, em uma eventual venda, estariam sujeitos a alíquotas efetivas superiores a 6%, tornando a antecipação do imposto financeiramente justificável.

Prazos e condições para adesão

Para optar pelo Rearp Atualização, o contribuinte deve:

1. Apresentar a declaração até 19 de fevereiro de 2026;
2. Efetuar o pagamento do tributo até 27 de fevereiro de 2026, em parcela única ou em até 36 prestações mensais.

As parcelas posteriores à primeira sofrem acréscimo de juros com base na taxa Selic.

Regularização patrimonial tem tributação mais elevada

No fim de 2025, a Receita Federal também regulamentou o Rearp na modalidade Regularização, por meio da Instrução Normativa nº 2.301. Essa opção permite regularizar bens, direitos ou recursos não declarados ou declarados de forma incorreta, desde que existentes até 31 de dezembro de 2024.

Nessa modalidade, a carga tributária é mais pesada:

1. Alíquota de 15%;
2. Multa de 100% sobre o imposto devido.

Impactos do Rearp na atuação dos contadores

Para os profissionais da contabilidade, o Rearp exige uma análise criteriosa do perfil patrimonial do cliente e do horizonte de planejamento tributário. A decisão pela atualização do valor de imóveis não deve ser tomada de forma automática, já que envolve antecipação do Imposto de Renda e restrições relevantes à alienação do bem.

Cabe ao contador avaliar se a alíquota reduzida efetivamente compensa em comparação ao ganho de capital futuro, considerando fatores como tempo de permanência do imóvel, possibilidade de reinvestimento e impactos no fluxo de caixa. A simulação de cenários torna-se essencial para orientar o contribuinte de forma segura.

Além disso, o profissional deve alertar sobre prazos, formas de pagamento e reflexos contábeis da atualização patrimonial, garantindo o correto registro dos valores e o cumprimento das obrigações acessórias. A atuação preventiva reduz riscos fiscais e reforça o papel estratégico da contabilidade no planejamento patrimonial e sucessório.

Com informações adaptadas do Valor Econômico